由长江EMBA24期同学组织和筹划的“房地产数字化生存”系列论坛，迄今为止已成功举办三届论坛活动，以及一次线下走访活动。1月19日，借助在中国度假地产开发最为成熟的城市三亚上课的机会，24期约40位同学在课程结束后，马不停蹄，选择了三亚最具有代表性的三个度假地产楼盘和洲际酒店进行了实地考察和交流，并举行了度假地产沙龙，共同探讨新常态下地产运营的新路径。

本次活动第一站是位于海棠湾的保利财经论坛，该项目作为大型会展综合体的度假项目，无论在会展中心设计、整体规划以及产品定位方面，均有其独到之处，通过与项目负责人的交流，同学们对会展型度假项目有了更深刻的理解。

本次活动第二站是同样位于海棠湾的海棠华著，本项目由24期同学罗霆所在的同创地产操盘开发。与保利财经论坛的别墅定位企业会所不同，海棠华著的别墅更多的是定位为中国高端精英人士，满足其商务及家庭度假需求。罗霆同学从项目背景、区位优势、开发理念、规划设计等方面进行了全方位的介绍，其中最为重点的是阐述了高端度假客户的心理诉求、生活习惯、购买要素以及与之匹配的规划设计和产品实现。同学们在充满东南亚风情的园林之中感受东方元素的天人合一，而精致的样板间和户型设计也得到了大家的一致好评。

本次活动第三站是位于迎宾路的一山湖，本项目由24期同学刘海滨所带领的佳龙地产开发。一山湖项目为近百万平米的成熟社区大盘，位于三亚的城市核心地段，也是整个迎宾路上唯一一个百万品质大盘，不同于前两个项目以别墅为主的产品定位，一山湖产品整体规划为全产品类型，一站式度假居住区，一期聚焦于61-166平米的户型，刚需、改善兼具，二期、三期将规划洋房及别墅产品，项目独创了三亚创意型五星铂金酒店、酒店式公寓、10万平米全配套主题商业群、6班幼儿园、高档住宅、超市、休闲会所等等配套及设置规划的淋淋尽致：作为三亚市重点工程项目，项目团队精心打造三亚市的又一高端生活新中心，因此深受海南省、三亚市各级政府领导的高度重视。

在一山湖项目，论坛组织人员特地举办了小型沙龙品鉴会，由罗霆和刘海滨同学分别就操盘旅游度假地产产品的心得进行分享和交流。

罗霆结合过去在万科以及目前海棠华著的经验，谈了以下几点体会。第一，三亚作为中国唯一的热带城市，度假地产具有需求量足够大、需求刚性两个特点，因此三亚的度假市场是一个刚需的市场。同时，三亚的市场是个粗中有细的市场，从整体情况来看，供应量大，存销比高，具有一定的市场风险，但是对于拥有核心资源、占据核心地段的项目，则是供不应求。第二，需要厘清旅游地产和度假地产的区别，两者在开发模式、客户需求、运营管理、投资回报等方面均有较大差异。前者侧重旅游，客户相对低端，需求简单，回报周期长，后者侧重居住，客户相对高端，需求复杂，回报周期快，因此在项目定位和运作手法也有很大的差异。第三，度假地产的核心是经营，目前中国度假地产最大的问题是缺乏配套，一定要保证有项目中有一定比例的客户短期常住，物业经营和配套才能存活并持续运作。

刘海滨认为，中国人对三亚的情愫是很浓的，如果运作中国的度假项目，只会考虑三亚。在三亚做一个好的度假产品，要考虑三个方面要素：第一，客户居住习惯，从中国人来三亚的购房习惯来看，看海的需求主要是大户型产品，针对高端客户，而购买小户型公寓的客户不需要海的资源，他们看重的是气候。而且来自各个不同购买片区的客户的居住周期需求是有所不同的，北方的客户都是长期居住型，南方的客户则相对短期型，因三亚以北方客户为主，所以三亚度假项目首要问题是解决生活配套问题。第二，客户的生活习惯从如何打造度假项目的高价值及品牌力方面，如何成为一个城市名片，这个需要项目在结合城市配套资源后来打造自身价值点，通过全配套高品质的生活体验，独创的亮点全商业配套群等来打造项目整体的附加值，让客户真正享受这种全家庭型的高品质生活方式。第三，客户消费习惯，从三亚的整体度假市场来看，最具代表性的半山半岛和凤凰水城这两个项目前几年受到大量的国内首批度假客群的追捧，这说明，随着中国经济实力的不断增强，人民收入水平以及对生活水平要求的不断提高，三亚的度假市场会迎来持续的发展，这也是三亚作为中国度假产品典范市场的发展趋势。

本次活动第四站是半山半岛洲际酒店，本站活动的重点主要是参观酒店的后场和机电设备管理。对于高端酒店而言，建筑设计是面子，机电设计是心脏，一个酒店的机电设计是否合理，对于后期持续经营盈利有着重要的影响。洲际酒店的机电设计总监李总详细为大家介绍了后勤区域的功能、流线、运行管理模式。一行人员跟随李总陆续探访了酒店的各个后勤区域，包括机房、员工餐厅、洗衣房、厨房，了解了五星级酒店平时不为人知的一面。

取势、明道、优术，这既是长江的宗旨，同时也是举办房地产数字化论坛的初衷，把握最新趋势，探讨发展之道，交流前沿技术，不求轰轰烈烈，只望能给同学们带来些许的帮助和借鉴。系列论坛及线下走访活动将持续进行下去，更多精彩话题和持续走访，敬请期待。