8月8日中午，由2021级MBA同学组织的“行业分享会~1小时了解一个行业”如约开始。本期分享的四位2021级MBA同学都是在地产行业耕耘多年的精英人士，分别是段耀华、鄢镇嘉、赵北岳和樊鑫；他们带领大家回顾了房地产行业的发展与变迁、剖析了地产经营的逻辑、金融杠杆的作用以及房地产调控的未来走向。

房地产行业的发展与变迁

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本次地产行业分享会从人称“段老师”的段耀华同学开始。段同学分享了四个话题，首先回顾了我国历朝历代的地产轶事——最早的土地交易从周朝开始，随着朝代的变更，地产的价值也发生了巨大变化；人口的增长和财富的集中，带来了房价的上升。第二，段同学从几个关键的时间节点分享了我国的房地产发展史：1981年人均居住面积不足，房地产改革开始启动；97年和08年的金融危机推动了房地产刺激政策的实施；14年房地产库存过高，启动了房地产清库存政策；15年一线城市房价暴涨，由此出台了房住不炒的长效机制。第三，房价上涨的背后逻辑。段同学从多个维度如房价与GDP、城市化率、M2的关系进行了量价分析。此外，房屋的销售面积、新开工面积在近20年也发生了明显变化。第四，通过典型项目的案例分析，大家更加理解了房地产调控的相关因素和底层原因。

段耀华：房地产行业的发展与变迁

房地产经营的逻辑

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紧接着，鄢镇嘉同学为在场的同学们分享了地产项目经营的逻辑。首先是财务视角的经营逻辑。在房屋预售前提下，现金流会在拿地、开盘、交付几个关键节点呈现出“先下后上再向下“的曲线；由于土地出让金和房屋预售制的存在，项目的现金流在销售前期会不断支出、反映在现金流图中就会表示为投入且一直下降，在开盘销售且有回款后曲线有所上升，并在项目售罄后达到正向峰值，随着后续项目不断开发呈缓慢下降状态直到项目竣备交付。第二是运营视角的经营逻辑，可以用”储建供销、融回存结”八个字对相关业务进行拆分和定义。

鄢同学分别通过地产开发策略、盈利静态公式、效益动态公式阐述了地产项目运营的逻辑。对比过去的地产模式，现今和未来的模式将更加符合高周转的特征：早起跑、串改并、控周期。最后，鄢同学讲述到地产项目也应当是人文视角下的经营逻辑，未来的机会在于更多考虑人文关怀、考虑对产品进行升级改造、着眼于产品本身，重视生产、生活和生态之间的平衡关系。

鄢镇嘉：地产经营的逻辑

金融杠杆的作用NO.3

接下来，赵北岳同学分享了房地产行业的金融杠杆应用。在运营、土地、开发和回款阶段，均有其对应的金融产品；开发商在使用金融杠杆提高自有资金使用效率的同时，也能够逐步扩大自身业务的规模。此外，中国房地产的平稳发展也离不开国内良好的市场环境和政府有效调控。

赵北岳：金融杠杆的作用

房地产调控的逻辑NO.4

最后，樊鑫同学分享了房地产调控的逻辑与作用。首先，房地产主要业务板块可以统称为六个航道：地产、商业、物业、长租公寓、代建和酒店。其次，房地产从投融资到开发，再从营销到物业，中间要经历十几个不同的职能划分。房地产调控不仅仅是对需求端，更多调控的是供给端。从各房企销售操盘金额集中度和权益销售金额集中度可以看出，房地产行业集中度在逐渐提升，未来将进入兼并时代。房地产调控的目的是经济结构要素的调整和社会公平。

调控手段主要体现在“房住不炒“的稳定预期和“三条红线”、“两条红线”调控政策上。对于行业内各企业发展的比较优势，则归结于要素驱动、效率驱动和创新驱动。对于行业的未来，樊同学表示随着竞争加剧，房企应当回归产品品质和管理提效。

樊鑫：房地产调控的逻辑

最后，本次房地产行业分享会在热烈的掌声中圆满结束。在场的同学们都对“熟悉又陌生”的房地产行业有了更进一步的了解。

行业分享会，致力于为北大汇丰MBA同学们打开新行业的大门，知识体系在交流与思考中逐渐明辨和飞跃。今后行业分享会将组织更多精彩分享，为思想碰撞火花、以知识共享未来！

撰稿：2021MBA 赵璐

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