8月21日中午，由2021级MBA同学组织的“行业分享会~1小时了解一个行业”如约开始。本期分享的五位2021级MBA同学吴嘉玲、李泽圣、韦一、武文博和刘斯达，分别从城市综合体及商业地产的经营、为何长租公寓成为风口浪尖、酒店行业的经营之道、物业服务的应用场景四个维度带领我们探索后地产时代的经营逻辑。

商业地产真的不赚钱么？

NO.1

首先吴嘉玲同学从城市综合体和商业综合体的分类展开，基于商业分类、租金形式、轻资产管理、估值方法进行解读，并介绍了持有优质物业的优势。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。商业综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。房地产进入下半场，来到了运营的时代，将商业地产资源打造成优质的资产，挑战虽大，但也将带来丰厚的收益。

为什么长租公寓处在风口浪尖？

NO.2

李泽圣同学为在场的同学们的分享回答了这个问题。专业经营的长租公寓不会爆仓，爆仓企业均为民营创业类“分散式”+“二房东”+“租金贷”模式，其通过租客信用，获得租金贷后将资金主要用于扩张，而不是经营（支付包租租金、运营成本）。一旦后续融资困难，则无法支付经营成本，该模式与P2P爆仓类似。真正的长租公寓企业要求稳定的增长，以集中式或规模分散式为主，与爆仓二房东有本质区别。随着我国城市化进程、租房人口比例及租金占收入比例提升、人均可支配收入增加及机构化租房占比上升，2030年租赁GMV将达到5.1万亿元，其中长租市场达1万亿元，复合增长率30%。长租公寓市场是未来城市资产运营的重要组成部分，未来十年将是开发商转型的主要领域之一，是主流生意之一。

为什么酒店赔钱也要干？NO.3

接下来，韦一同学从几组数据让大家感受到了过往酒店行业的“溢价”和“非理性投资”。后地产时代，随着市场情况的转变，开发商对酒店的投资逐渐回归理性。开发商在做酒店投资决策时，需要全方位地了解项目详情，包含品牌定位、设计、投资测算、回报周期、客群画像等，因此对项目早期阶段的定位研究把控尤为重要。理性的预期及精准的定位是酒店后续投资及健康运营的前提保证。在理性投资与外需扩大的内外双重因素驱动之下，未来中国酒店行业有望保持较好的发展势头。

紧接着，武文博同学分析了酒店行业的三大趋势：其一，从以政府/老板为中心到以客户为中心；本土酒店品牌的崛起，比如万达、碧桂园等；更具有小而精、IP化、个性化及话题性。中国酒店的客源市场发生重大转变，逐渐从外向型转为内向型，本土客源比重加大，且消费水平逐渐提高。谙熟中国传统文化、习俗的本土酒店品牌在为国内客源服务上更具优势。于是，一批本土酒店品牌在与国际品牌“面对面”的竞争中不断学习，逐渐成长起来，并占据一定市场。

物业服务有哪些应用场景？NO.4

最后，刘斯达同学分享了物业服务的应用场景。整个物管行业仍处于高速发展的阶段。在政策利好、技术迭代、人们普遍追求美好生活的时代大背景下，物业管理行业迎来新的发展机遇期。未来十年物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望突破3.2万亿。刘斯达同学解读分享了国内外物业管理发展的演进，让我们更加直观地认识到“物业简史”。近年来，物业管理行业的企业市值大涨，其背后也有来自于人口红利的场景红利的原因：房地产高销售面积奠定物管营收和利润的确定高成长；背靠母地产公司强劲销售和强大资本实力带来的确定内生性增长；行业并购不断促进物管公司营收和利润的快速增长。

最后，本次分享会在热烈的掌声中圆满结束。在场的同学们都对我们身边息息相关的地产行业有了更进一步的了解。

行业分享会，致力于为北大汇丰MBA同学们打开新行业的大门，知识体系在交流与思考中逐渐明辨和飞跃。今后行业分享会将组织更多精彩分享，为思想碰撞火花、以知识共享未来！

撰稿：2021MBA 陈岑

◎注：本文信息仅供内部知识分享使用，不构成任何投资建议。