在一次采访中，

万通集团创始人、

长江商学院校友冯仑这样说：

“最近一段时间的新闻非常有意思，

我发现原来特别爱说话的地产商，

现在说话的方式有了变化。”

有人把SLOGAN变得更模糊，

因为不明确边界在哪儿,

也有人就失去了声音...

为什么失去声音？

一方面，诸多地产企业正经历濒临破产的绝望，另一方面则是更单纯的“因为不知道怎么说”。这都表明了这个行业在经历着深刻的变化。

现在，房地产正从开发时代进入到后开发时代，竞争重点从土地的争夺变为运营与资产管理。

当行业变革，

企业该如何应对、如何生存？

在长江商学院EMBA36期开学之际，我们采访了数位地产行业中的佼佼者，作为深潜在行业十余年甚至数十年的*管理者，他们对未来趋势有自己更加深刻的判断。

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《度过疫情寒冬，地产行业能否重拾信心？》

1

危 机

2020年的春节，是决定无数企业未来生存命运的起点，也是行业重新开始洗牌的起点。

疫情期间，无数工程被迫按下暂停键，这也让更多从业者有时间静下心来重新看待房地产行业。

“整个行业进入了一个休克的阶段”，碧桂园控股有限公司集团副总裁、长江商学院EMBA36期学员黄宇奘这样描述今年冬天的状态：

“我是从事房地产行业20多年来，今年是让我印象最深刻的。”

“包括从在97年全球的金融风暴，到03年的非典，再到08年的次贷危机，应该说今年疫情的冲击是我从业以来，看到过对地产行业影响最大的一次。春节期间，一瞬间全国所有的工地、所有的售楼部全部都安静下来，这是在整个中国房地产史上都‘前无古人’的事情。”

疫情的影响是不可忽视的，与此同时，市场上似乎总是有一种声音：“这是地产行业最难的一年”。从业十余年的上海大发房地产集团有限公司副总裁、长江商学院EMBA36期学员何立君并不完全认同，他更理性地看待市场：“每年都有人这么说，但从数据来看，其实地产行业连续20年都在成增长态势。不过真正可能引起从业者焦虑的是，这个增长一直是在总的20万亿的市场份额之下，这说明传统地产已经非常有限了，行业始终没有一个大的爆发来实现突破。”

大势之下，宿迁华夏建设（集团）工程有限公司董事长、长江商学院EMBA36期学员夏方军也有相同的感受。“从10年前大家就讲我们地产已经饱和了，近20年来房地产一直在洗牌的路上，城市化的建设进程已经基本结束了。”

在中国建设不断向发达国家靠近的过程中，地产行业的变革是大势所趋。特别是近年来土地红利逐渐消失，随着城市化建设慢慢的落幕，所有房地产企业势必面临转型的境遇。

“在原有的产业之上，我们要逐渐找到适合自己的路子，找到新的支撑点。来到长江学习，也是抱着这样的一个目的。”

2

逆 袭

不想在变革中掉队，就要积极寻找发展的新机遇。好在，当前的楼市正在波段行情中经历转机。

尽管开年时全国停摆一个多月，春节行情颗粒无收；但从3月份起，各地出台刺激政策，同时国家为企业融资开闸，各地楼市迎来火爆行情；而后“三道红线”的发布，让行情、区域、企业的分化正在加速进行。

在此势头下，紧跟政策、抓住机遇高歌猛进的地产行业从业者，都看到了危机之外仍存希望。

深耕于长租领域的上海魔域投资管理有限公司集团副总裁、长江商学院EMBA36期学员李亮，就在疫情后时代看到了行业重新加速的发展机遇。

“

经历过疫情，我们看到有责任感的企业越来越多了。愿意提高用工成本来为员工选择安心的住处、更好的生活环境，我们从B端市场获取的客户呈现良好的增长态势。这样来看，长租赛道应该说当下是一个非常在顺势而为的一个赛道。

”

疫情后，商业环境也因这次“黑天鹅”发生了种种改变。例如，人们的消费习惯进一步从线下转到线上，进而带火了一大批直播MCN机构；或者大家更加注意生活环境，注重消费环境的卫生与健康；那么从更长远的视角来看，经历过疫情期间的萧条，社会上人们对于美好生活更加向往，当然也对房地产行业提出了更高的要求。

“房地产行业其实经过过去二三十年的高速发展，已经进入到一个相对比较平稳的阶段。政府工作报告中也指出，目前人民对美好生活的需求是不变的。而且中国的城镇化进程目前才刚刚过半，跟发达的资本主义国家有20%-30%的差别。相信未来5~10年，城镇化的脚步是不会停止的。但是同时房地产行业也面临着调整，暨未来要从原来的高速度转变成高质量的发展。”

房地产市场面临的监管越来越严，也越来越频繁，但政府的多措并举，其最终目的是为房地产企业更好、更健康地达成长期发展，满足社会与日俱增的居住需求。

中央每年都会从政府工作报告中指明未来发展的方向，但如何从中解读出未来行业发展的大趋势，就是管理者能力的分水岭。

企业能抓住的转机，就蕴藏在行业走向之中。

3

再 生

近年来，地产行业巨头纷纷跨界转型，不断拓宽行业的边界和可能性。未来的房地产行业还有哪些发展空间可以发掘？对于房地产行业的管理者而言，需要如何适应市场、政策和大势之变化来调整企业战略？长江的同学们也都各有所见。

传统的企业需要新的发展机遇来迎接突破，何立君在采访中与我们大方分享了他对于地产行业未来1-3年发展趋势的判断。

“政府的新的工作报告，提出了一些新的发展思路。这里面主要有四个方面要注意。第一个新的变化在于，我们要对新的城镇化建设要发展，这是区别于往年的，它明确提出了我们要对3.9万老旧的城镇化进行一个新型建设，那么还要因城施策，这是一个很新的观点。”

“同时对企业要降低金融成本，要宽松金融政策。第二，我们未来的地产可能要去化，转到增量存量的市场。第三个提出的是便民措施，要建立宜业宜居的城市。作为地产企业，我们应该转变思路，抢占新的一个资本风口，这也是我们正在践行的方向。”

深耕于三线城市的夏方军，在更潜藏机遇的市场里看到不同的现象。

“我认为这次疫情发生以后，对整个地产行业板块来说呈现出一种两极分化的现象。比如说高度发展的，有可能去化库存在增加；但像我们鲁西南、苏北，或者说其他一些靠近中西部的城市，反而去化率相对还加快。”

“其实我们国家，老百姓在融资的渠道，或者说储备资产的工具上选择还是相对有限，造就了在二、三线，乃至四线城市仍处在土地红利期——有些人买到房子就是赚钱，有些人抓住机会可能买到就会翻倍。所以国家目前对于房企的高负债也在压制，相信随着疫情后慢慢加大管控力度、经济慢慢走上轨道，那么社会也会更加回归理性。”

在长租这个相对新的垂直领域，面对更加“精耕细作”的打法，管理者和从业者都面临更多挑战。李亮认为，每个新风口由于快速被推起，势必会面对一些问题，但他从业的初心就是更好地帮助行业健康发展。

“我们觉得结合项院长说的来看，取势、明道、优术，应该说我们正在做顺势而为的事情。接下来，明道即是怎么来认识这个行业，如何来推动这个行业的健康规范发展。这个行业当下其实还是有很多问题的。比方说最近爆发了租金贷，融入了这种类似P2P的形式，很多企业投进去之后不赚钱。所以最近行业内爆发出一些负面新闻。但不断解决这类问题，让行业更健康，是我们在努力的方向。”

“在接下来回到每个企业来说，优术，其实要去优化自己的战略战术的问题。有些企业强调资本资金的使用，有些可能追求打磨更好的产品，来提升日常的服务；有些会在土地层面去做更多的事情。我觉得大家都结合自己的长处去做一些事情，这个对整个行业来说是件很好的事情。”

从各大巨头纷纷转型，地产行业越来越精耕细作，其中的变化是显而易见的。那么，是否有具体的方法论来帮助管理者完成转型升级，进一步适应产业的变革？黄宇奘认为核心只在于两个字：客户。

“其实作为地产行业来讲，要走得更远、发展得更好，有很多的要素。比如说你的产品力、成本力、营销力、投资力、服务力等等。但我认为其核心紧紧围绕着两个字，客户。我们所做的一切都要以客户为中心。其中，首先要重视客户，第二要了解客户，第三，让客户满意。我相信只要做到这三点，那么未来企业无论做什么都一定有非常好的发展。”

4

彩蛋

“来到长江，有哪些小目标？”

何立君

我想通过在长江的学习了解到最新型的组织发展，学习如何更有效地提高企业的发展。

那么我们的小目标是把长江所学到的东西实际应用到企业，去指导我集团的发展，特别是我现在新的物业板块，一定要做大做强，做大做强的一个阶段性的标志，应该说是上市。

我在这边已经对于上市有了一个明确的时间表，我们未来继续在合规正确的方向前进去实现它。

夏方军

我想通过两年和教授、同学，包括和自己的学习中，找到一条能够符合我们公司目前现状发展的一个变革之路。

变革之路从另一个维度来讲，就是找到能使企业能够多元化发展、能够走得更长更远的解决方案。同时在这两年我思考我的上半生，我的人生上半场可以说很顺利，那么我想通过在长江的学习，把我的人生的下半场也谱写一个相对完美的句号。

李亮

长江有一批非常高水平的教授，他们有很强的专业理论知识；也有一批非常优秀的企业家。

三人行必有我师，在长江我可以向一群优秀的人学习，这是我来长江的目的。

黄宇奘

首先，我希望收获一批真诚真心的朋友;

第二，希望长江能让我重新认识自己。因为人最难的是认识自己，只有通过学习重新认识自己，才能为我职业生涯开启新的一扇门;

第三，让自己的眼界更加开阔，站在月球看地球。

编辑：精卫