纪实|线上直播公开课《新冠疫情后中国房地产市场走势分析》完美落幕

重庆大学管理科学与房地产学院

2020-03-22 20:40 浏览量: 2714

线上直播公开课《新冠疫情后中国房地产市场走势分析》完美落幕

突如其来的新冠疫情打破了人们本该安乐祥和的春节假日，打乱了稳步前进的经济步伐，也打翻了世界固有的大格局。此次疫情给中国和众多其他国家都带来了无法预期的冲击，就连89岁高龄的股神巴菲特先生也叹言生平从未见过短时间内美股多次熔断的场面。在如此严重的形势下，步入存量时代的中国房地产市场将会受到何等的影响？高喊“活下去”的一批中国房地产企业将何去何从？

2020年3月19日晚，由重庆大学管理科学与房地产学院主办、重庆大学管理干部培训中心和重庆大学MEM办公室承办的《新冠疫情后中国房地产市场走势分析》公开课在线直播开讲。本次讲座聚焦疫情下中国房地产市场的走势，特别邀请到重庆大学管科学院教授、博士生导师、重庆市委研究室第一届政策咨询专家、重庆市人文社会科学重点研究基地“建设经济与管理中心”副主任王林老师进行了分享。整个直播中，王林教授用专业详尽的数据和与众不同的观点阐释，为线上听课的人士带来了一场思维风暴。

一、新冠疫情对房地产市场的影响

王林教授首先表明疫情对宏观经济发展已造成巨大冲击：有脉冲效应但长期向好；消费者心态发生转变；资产不确定性增大。

其次，王林教授从房地产开发投资情况、商品房销售和待售情况、房地产开发企业的资金到位情况以及一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格情况四个方面，详细阐述了新冠疫情对房地产市场的影响。

1.房地产开发投资情况方面

王林教授指出2020年1-2月份，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%。其中中部地区下滑幅度最大，统计期内投资1731亿元，下降25.9%。另外从供给侧看，房地产开发企业土地购置面积1092万平方米，同比下降29.3%；土地成交价款440亿元，下降36.2%。

2.商品房销售和待售情况方面

王林教授分析道：2020年1-2月份，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。其中办公楼销售面积下降最多，下降幅度48.4%，近乎腰斩。商品房销售额8203亿元，下降35.9%。其中商业营业用房销售额下降46.0%，远超住宅和办公楼物业下降幅度。王林教授还从四大区域（东部、中部、西部、东北）进一步分析下降趋势，其中中部地区下降趋势最为严重，商品房销售面积2139万平方米，下降45.2%；销售额1425亿元，下降46.4%。

针对待售情况，王林教授给出如下数据：截止到2月末，商品房待售面积53004万平方米，比2019年末增加3184万平方米。其中，住宅待售面积增加3224万平方米，办公楼待售面积增加31万平方米，商业营业用房待售面积减少282万平方米。

3.房地产开发企业的资金到位情况方面

王林教授指出1-2月份，房地产开发企业到位资金20210亿元，同比下降17.5%。国内*、定金及预收款、个人按揭、外资渠道等均有不同比例下降，利用外资占比不大只有12亿元，但下降幅度最大高达77.2%。资金问题一直是房企运行命脉，随着政策导向，企业资金形势较为严峻。

4.一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格情况方面

2月份初步测算，王林教授给出了稳中趋落的结论。

*城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.2%，涨幅与上月相同。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅连续10个月回落。

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅连续11个月相同或回落。

二、新冠疫情后中国房地产市场走势

针对新冠疫情后中国房地产市场走势，王林教授从总体大趋势、企业发展趋势、空间分化态势和政府政策四个内容做了阐述。

1.总体大趋势

王林教授通过6个关键问题的回答，得出了以下结论：①房地产市场进入平台后期，触碰到下降区间②房地产空置率继续提升③房地产市场多个量渐趋减少④健康住房、改善型住房疫情后有需求增加趋势⑤存量交易崛起，存增移动⑥数字房地产崛起。

2.企业趋势

王林教授同样通过对10个问题的回答，推测了企业的发展成趋势。具体如下：①活下去是疫情后企业的重要目标②房地产企业多元化稳步推进③特色房企逐步崛起④房地产市场集中度加大，重大企业兼并重组整合加速，倒闭关门速度加快⑤房企造富能力下降⑥物业企业大规模整合加速、触网加速⑦网络房地产崛起⑧房企维稳、防控风险建构将加强⑨大型房企官僚化日趋严重、日益脱离客户，以管理为中心⑩中国房企出海，服务海外华人及国内购买力。

3.空间分化态势

此方面，王林教授认为房地产市场空间分化会加速*城市继续坚挺；二线城市开始分化；三线城市分化加速；部分三四线城市逐渐被饱和式开放掠夺，成为房地产市场荒地、鬼城，同时房企会回归一二线城市，如大湾区，北上广深，甚至是国际化大都市；从而进一步抢进到城市群、城市圈如：长三角、京津冀、粤港澳、成渝双城经济圈及其他经济圈；另外乡村成为房企大有可为的新战场以及城市更新朝着宜居、宜商产业地产发展。

4.政府政策

王林教授强调要坚持中央经济工作会议提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，构建房地产市场健康发展长效机制。同时，政府应持续深入推进保障性住房体系建设进，鼓励租赁和长期公寓等业务的发展，加强对金融、土地财政等方面的重大风险防范，推动涉房税收制度的改革，为集体建设用地、农村宅基地提供发展空间，推进审批权下放试点工作，根据城市的不同状况施策调控，因地制宜。