2022年12月8日，首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会成功举办。中国证监会副主席李超、上海市常务副市长吴清、国家发改委原副主任张勇、中国建设银行董事长田国立、上交所理事长邱勇出席并致辞。国家发改委、住建部等有关部门领导出席论坛。论坛以“加快基础设施REITs盘活存量步伐”为主题，汇聚REITs领域相关政府部门、企业、金融机构、科研院校的重要嘉宾，共同探讨中国REITs市场发展。复旦大学泛海国际金融学院执行院长、金融学教授钱军受邀出席会议，以线上视频形式发表题为“2022中国REITs市场：现状与展望”的主旨演讲，聚焦中国REITs发展之路。

教授介绍

钱 军

复旦大学泛海国际金融学院执行院长金融学教授

“目前，我国已有23个REITs项目上市，如果以总市值衡量，底层资产中交通基础设施和园区基础设施等占比较高，底层资产相对单一。相比成熟市场，我们现在急需做的一件事情就是扩容底层资产，尤其是包括城市里的保障性租赁住房和各类商业房地产，这是中国REITs市场下一步的重要发展目标。”钱军教授在主旨演讲中提纲挈领地表示。

REITs市场最为成熟的美国有何发展经验？钱军教授结合图表数据分析表示，从2010年到2022年十余年间，进入美国REITs基金市场的底层资产类型逐渐增多。现在已包括基础设施、租赁住宅、工业用地、数据中心、购物中心、游乐场、家庭仓储等十余种，底层资产种类繁多。“这样就可以把来自全国各地的自身规模不是太大的项目或者房地产资产，通过打包放进一个规模相对来讲更大的资产包中，构成一个证券化的商品，可实现分散风险的作用。”

钱军教授指出，当前我国REITs存在的问题主要有二：其一，底层资产主要集中在生态环保、交通、园区、能源、仓储物流等基础设施方面，以基建为底层资产的REITs收益虽然稳定，但收益率较低，从收益和风险上来看都与单个基础设施项目建设发行的债券较为类似；其二，很多情况下一只公募基金只能投资一个基础设施REITs证券；而REITs的核心则在于将不同类型的多个项目的资产进行打包，消化分散个体风险，使得投资组合只剩下行业和系统性风险。所以从投资角度，公募基金投资也应该可以投向多个项目。

对此，钱军教授建议，在REITs对基础设施建设进行投资的试点完善的情况下，鼓励REITs加大对保障性租赁住房的投资，这也符合“租购并举”的房地产发展新方向。同时，鼓励REITs对办公楼、商场等商业房地产进行投资，增加REITs底层资产的多元化，促进实现REITs产品的风险和收益的组合多元化，同时缓解房地产企业的压力。

“REITs底层资产多元化可以促进实现REITs产品(风险和收益组合)的多元化，进而吸引更多不同风险偏好的投资者，最终可以提升REITs市场规模和活力。”钱军教授进一步分析认为，鼓励REITs对保障性租赁住房和商业房地产的投资，也能够缓解相关房地产企业的资金压力，加速资金回笼，有助干房地产企业的恢复和发展，促进房地产管理公司和相关服务业务的发展。

最后，钱军教授结合香港与内地底层资产多元化的案例表示，社区商业地产进入REITs资产包，丰富了REITs底层资产类型，也是投资商业房地产资产的一种有益尝试。