文/中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光，中国社会科学院金融研究所副研究员、国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真，国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民

长租公寓、服务型养老公寓、旅居公寓等以租为主的三种公寓是房地产新模式重要的发展方向与具体载体。要使转型顺利推进，必须对模式运行的底层逻辑进行大刀阔斧的制度改革，通过富有弹性的土地规划与出让制度、取消增值税和所得税预征，以及进一步优化房地产REITs制度，重塑行业相关主体的激励、行为及其互动方式。

房地产新模式是关系到行业可持续发展和宏观经济稳定的大事。房地产旧模式的根本特征是“以售为主”，人口红利与快速城镇化红利的重大转变要求房地产发展转向“租购并举”新模式，重点是加强租的分量。我们认为，长租公寓、服务型养老公寓、旅居公寓等以租为主的三种公寓是新模式重要的发展方向与具体载体。要使转型顺利推进，必须对模式运行的底层逻辑进行大刀阔斧的制度改革，通过富有弹性的土地规划与出让制度、取消增值税和所得税预征以及进一步优化房地产REITs制度，重塑行业相关主体的激励、行为及其互动方式。

“以售为主”的房地产旧模式及转型必然性

旧模式的根本特征是“以售为主”

房地产旧模式通常被概括为“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”模式，这一概括虽然形象地刻画了供给侧房企的行为特征，但并不完全也没有探讨模式背后的深层次制度原因。房地产旧模式的根本特征是“以售为主”，即主要通过“售”而非“租”的方式实现供给侧要素与需求侧产品的关联与互动，“三高”只是这一根本特征引致的供给侧具体表现，导致房地产市场“以售为主”存在一系列制度根源：

第一，土地要素供给方式助推“以售为主”。土地批租制导致房企只有把房子卖出去才能回本，这使房企天然具备“以售为主”的激励。2002年全面实行“招拍挂”政策，地方政府成为住宅用地垄断供应者，多卖地、卖贵地成为其政策导向，这自然使得房企目标转向多卖房、卖贵房。

第二，金融要素供给方式进一步助推“以售为主”模式，并产生“高负债、高杠杆”的金融现象。预售制和开发贷的出现是为了解决房企卖房过程中建设资金不足的问题，其最初解决的是没钱盖房的问题，预售资金和贷款主要对应建安成本；随着地价在房价中占比越来越高，预售资金和开发贷主要用于解决没钱拿地的问题，这就导致借贷资金用途的漂移乃至异化；而随着预售制度完善（四证齐全才能预售）以及开发贷严禁用于土地前融，信托资金借助“金融创新”的外衣进入土地前融环节，这又衍生出影子银行和土地金融乱象。

此外，按揭贷款制度和预售制的结合从需求侧强化了“以售为主”这一模式：按揭贷款是用于解决购房人资金不足以及消费跨期配置问题，这笔资金成为房企最大的一笔无息贷款，房企回馈于购房人的“甜头”是期房比现房低得多的价格，使购房人借助银行资金在未拿到现房之前就可以享受资产增值收益。

第三，房企税收预征制度也强化了“以售为主”模式并倒逼房企“高周转”。预征土地增值税必然要求房企售出房产才能真正实现土地增值，预征增值税和所得税增加了房企成本，房企须加速库存周转以降低开发成本。

人口红利、城镇化红利的转变与旧模式转型的必然性

一系列犬牙交错的土地制度、金融制度和税收制度是“以售为主”旧模式形成的制度基础，也是导致房价快速上涨和房企过度冒险的根源。旧模式之所以在过去30多年中能够存续，还依托于需求侧两个重要的经济条件，即人口红利和快速城市化红利。这两大因素导致住房需求快速增长，房价上涨预期形成并持续，为旧模式提供了生存土壤。

随着我国进入新发展阶段，以上两大红利发生重大转变，房价上涨预期明显减弱，这也使得旧模式向新模式转型成为必然。从需求端看，人口负增长和城镇化进程放缓导致住房需求疲软。2022年我国人口减少85万，中国人口正式进入负增长时代。

2024年，我国城镇居民占人口的比重达到67%，接近诺瑟姆曲线第二阶段（城镇化加速期）的终点，这意味着快速城镇化阶段基本过去。根据吴璟和徐曼迪（2021）测算，2021—2025年间年均城镇新增住房需求约为656万套，2026—2030年间降至年均455万套，分别较2011—2015年下降33%和53%。从供给端看，我国人均住房存量已达到相当水平：根据第七次人口普查数据，2020年全国人均住房建筑面积达到41.76平方米，人均住房间数1.2间（城镇人均住房间数0.99间），每人享有独立居住空间的美好向往从理想走进现实。

迈向“租购并举”的新模式：以租为主的三种公寓是重要的发展方向与具体载体

新模式转向何方，“租购并举”是目前已经取得的最大共识之一。随着供求关系的重大变化，普遍的房价上涨将不复存在，租金也回落到可支付范围内，住房回归耐用消费品属性，租购并举的条件客观上具备了。居民选择租，还是购，主要取决于个体偏好和支付能力的差异。考虑到旧模式下长期“以售为主”导致“重售轻租”，发展租赁住房实际上就是“租购并举”的新模式的应有之义。我们认为，长租公寓、服务型养老公寓、旅居公寓等以租为主的三种公寓是重要的发展方向，能够有效加强“租购并举”中租的分量，这是人口红利和城市化红利重大转变后的适应性战略调整。

发展长租公寓为新市民提供基本体面的租住环境

尽管我国人口负增长且城镇化进程放缓，但城镇化进程还有至少10个百分点的空间，新市民人口的持续增长与居住条件改善会导致一线和热点二线城市的租赁市场需求增加。

新市民群体约有3亿人，主要是指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。新市民主要群体是未落户的流动人口且以青年人为主，根据研究，80后成为流动人口的主力，他们作为产业工人的中坚和新市民的主体，更高的人力资本和更多元化的职业选择，决定了其落脚并落户城市的意愿更强，返回农村的概率较小，住有所居解决方案的重心在城市。

新市民的增长为何引致租赁市场需求增长呢？第一，新市民住房支付能力有限，租房是低成本解决方案。根据贝壳研究院（2021）对北京、上海等10个一、二线城市的调研结果，住房租赁人群平均租金收入比为19.9%。假定收入为1，则租金为0.199；以这一数据为基础，假设年利率3.2%、贷款8.5成、首付完全由父母资助，并根据银行“收入为月供2倍”的基本要求，我们可以测算出新市民购房的租金资本化率上限为56.5年。一线和热点二线城市的这一指标还要普遍高于这一数值，这意味着在这些城市处于平均收入以下的人群较长时间是买不起房的，大多数人只能租房。

第二，新市民更多地在服务业工作，近年来大量进入平台配送、网约车等城市新兴行业，不可能像第一、二代流动人口那样住在建筑工棚、制造业厂区。一方面，他们对居住品质和周边配套的要求会对基本体面的租赁住房产生强烈的需求；另一方面，流动人口中有相当比例是夫妻同时外出，甚至携子女和老人外出，他们需要一个稳定的住所，也会产生对租赁品质的要求。

大力发展长租公寓正是对新市民基本体面的租住需求的战略响应。一方面，以租为主的形式可以降低新市民住房负担。尽管当前房价已有较大幅度下降，但上文测算表明在一线和热点二线城市买房仍非易事，特别是对于缺乏财产性“原始积累”的新市民而言。

另一方面，租房可以较好地解决职住平衡问题，减少通勤时间，提升新市民的幸福感。此外大力发展长租公寓可以带来宏观和城市层面的积极效应：一方面住房负担的降低可以促进消费，另一方面职住更加平衡后可以降低碳排放和提高城市运营效率。

发展服务型养老公寓造福失能与半失能老人

我国人口转变的最大特点是：2024年全国65岁及以上老年人口2.2亿人，占总人口的15.6%，按世界卫生组织标准我国已进入深度老龄化社会，必然会产生大量的失能、半失能老人，服务型养老公寓发展迎来战略机遇期。

发展服务型养老公寓具有现实的急迫性。根据李建伟等（2022）估算，我国失能半失能老人规模及其比例将由2020年的4564万人和17.11%上升到2030年的6953万人和17.44%，至2050年进一步上升到12606万人和22%。失能半失能老人规模的快速扩大，将引发老年照护服务需求激增。2011年民政部提出“9073”养老模式，即90%的老人通过家庭照料养老，7%的老人通过购买社区服务养老，3%通过养老机构集中养老；而全国老龄办第五次抽样调查表明，2021年87.3%的老人选择在家接受照料服务，4.9%的老人选择白天在照料中心晚上回家，7.7%选择养老机构养老。

这意味着依靠外部养老的现实比例已超过政策预期，政策标准已脱离当前现实。未来，随着家庭小型化以及“421”家庭结构的影响进一步显现，由家庭成员提供老年人照护的护理模式会越来越难以维持。对有一个以上失能老年人的“421”家庭，一对夫妇难以在工作的同时兼顾照料失能老人和孩子，对有中度、重度失能老人的家庭维持家庭照护更为艰难，中度与重度失能老人护理需要一定的专业知识和能力，特别是重度失能老人需要一对一的照护人员配置......‍