商业房地产市场与资产证券化 | 北京大学光华管理学院【新知云课堂】第六讲视频回顾

北京大学光华管理学院
2020-06-19 21:16 浏览量: 3002

北大光华【新知云课堂】第六讲,戴德梁行高级董事、北大光华【中国REITs先锋项目】业界导师胡峰老师,为大家解读公募REITs对国内基础设施领域和房地产市场的影响,以及境外REITs对未来国内公募REITs在资产定价问题方面的借鉴意义。

重点章节摘要

01 疫情下的商业房地产市场

通过疫情期间对写字楼业主与租户的调研发现,本次疫情中能够应对突发公共事件的写字楼将受到租户的信任,电梯空间、写字楼安检、卫生间、垃圾收集、新风系统、其他公共区域、排水系统等八类物业设施及区域是写字楼业主重点消毒防范的关注对象。(精彩瞬间定位00:22:20)

此次疫情将会导致大量新项目推迟入市。在2019年全国写字楼都经历了市场下行,已经面临未来大量新增供应及去化压力,受疫情影响未来的租户竞争和供应情况会进一步加剧。调研显示,超过半数的业主认为所在城市的写字楼租金将下降;接近六成的业主认为写字楼空置率将上升。(精彩瞬间定位00:25:00)

目前各类企业对置换、扩张办公面积较为谨慎,其中八成的企业短期内没有计划。另外有6%的企业甚至考虑缩租或退租。这导致写字楼需要较长的时间去库存,消化大量供应。但长期来看,预计2020年下半年写字楼市场需求将恢复疫情之前的活跃度。(精彩瞬间定位00:26:20)

2019年中国GDP为99.09万亿元,房地产投资额为13.22万亿,占GDP比重达13%。2019年地方财政收入为18.16万亿元,其中土地财政收入9.6万亿元,占地方财政总收入的52.9%,土地出让金收入7.6万亿元,占地方财政总收入41.86%,再创新高。2019年我国城镇居民人均住房面积达40平方米。2020-2016年间中国城镇常驻人口共计增长3.6亿人,根据联合国预测,中国城镇化率会在2030年达到70%,2050年达到80%,对应2019-2030年城镇人口增量约为1.5亿左右。(精彩瞬间定位00:34:00)

截至2019年年末,香港甲级写字楼平均租金达到704元每月每平米,北京为382元每月每平米,上海为262元每月每平米,二线城市基本在100元每月每平米左右。2020年初除台北外,中国其余城市写字楼租金水平均出现下跌。二线城市甲级写字楼空置率约为30%,*城市为14%,香港为8.8%,台北为4.5%。沈阳、天津、无锡、南京、长沙、重庆写字楼的空置率超过30%;广州、中国香港、中国台北甲级写字楼空置率低于10%。(精彩瞬间定位00:36:00)

2016-2019四年间全国写字楼市场平均新增供应为600万平方米每年,但2020往后将达800万平方米每年。厦门市2020-2023新增甲级写字楼供应量达现有存量写字楼的1.38倍,深圳达1.19倍。写字楼吸纳量方面,北京、西安、成都、上海为前四城市。写字楼新增供应主要集中在新兴商务区,如上海前滩、北京通州、深圳前海、天津滨海新城、广州琶洲、成都天府新城。(精彩瞬间定位00:38:45)

北京市写字楼存量为2029.6万平方米,其中甲级写字楼(含超甲级)为1100万平方。2020年第一季度甲级写字楼平均租金为377元每月每平方米,空置率13.8%。相较于上海、深圳写字楼市场表现,北京市场租金与空置率为*城市中最好。北京全市乙级写字楼存量为915万平方米,平均租金为263元每月每平米,空置率为13%。(精彩瞬间定位00:44:20)

北京全市优质商业物业存量达1412万平方米,近年来入市项目大多来自非核心商圈,达712万平方米,占总体存量50%。近年来北京一些百货物业进行城市更新,如太阳宫百盛广场、盈科中心。改造成写字楼后租金较商业租金的大幅提升吸引了很多商业物业进行城市更新。(精彩瞬间定位00:52:15)

未来四年北京零售物业市场至少有326万平方米的新增供应,85%以上都位于非核心商圈,从行政区域来看,主要位于通州区、朝阳区。(精彩瞬间定位00:54:17)

02 亚洲REITs与国内资产证券化

从底层物业角度国内已具备发行基础设施公募REITs的资产储备,新加坡和日本两国成熟REITs市场中的基础设施不动产以物流仓储、研发厂房、数据中心为主,这些资产需求广泛、经营稳定、收益保障性强的特点给产品带来不俗表现,境外REITs的成功案例给国内基础设施REITs在挑选底层资产时提供参考。(精彩瞬间定位01:02:00)

亚洲各大交易所REITs总数为178支,总市值为2924亿美金,平均每单市值为16.4亿美金,其中新加坡、中国香港、日本三地REITs市值合计占比达93%。新加坡的零售、工业物流REITs数量较为突出分别为10支和9支,日本的综合REITs数量最为突出,为26支。(精彩瞬间定位01:04:00)

截至2019年末,国内商业不动产资产证券化产品发行总数为192支,总规模为4147亿元,平均每单规模22亿元。2019年内完成发行81单,市场规模增长明显。国内资产证券化产品以综合、办公、零售类型为主,此外有工业物流、酒店、公寓类产品成功发行,但数据中心、医疗健康尚未有产品发行。(精彩瞬间定位01:06:30)

亚洲REITs市场分派收益率最高为新加坡高达6.2%,日本、新加坡、中国香港REITs分派收益率与本地10年期债券利率的差异约为4%。(精彩瞬间定位01:08:00)

国内192单资产证券化产品持有423个物业,其中办公物业主要其中于*城市,零售物业在二三线城市有较多证券化产品发行。物流资产主要集中于上海及京津冀区域。(精彩瞬间定位01:10:00)

03 商业房地产大宗交易和资本化率

2019年国内商业地产大宗交易金额达2876亿元,较2018年略微下降5%。其中2019年第一季度交易额占全年44%,但受经济形势和中美贸易战等众多因素影响,第二季度交易额出现下降。北京市2019年交易额增长31%,达746亿元,上海交易额下降30%,达832亿元,深圳交易额上升76%,达549亿元。除*城市外,二三线城市商业地产大宗交易额较小。(精彩瞬间定位01:12:30)

自2018年起国内首批类REITs产品陆续进入退出处置期,市场化处置资产在特殊情况下成为退出的一种方式,物业估值能否匹配处置价格对保护投资人利益有着重要意义。在商业地产大宗交易中,资本化率被投资机构广泛使用作为衡量价格高低的标准。(精彩瞬间定位01:17:00)

香港、新加坡REITs在买卖物业时会对物业交易价格和资本化率进行详细披露。领展REIT在2015-2019年间对北京、上海的核心物业进行收购时的资本化率位于3.0%-4.2%区间。凯德中国商用信托REIT在2019年对长沙、哈尔滨的三处物业完成收购,收购时资本化率达5.6%-6.2%。(精彩瞬间定位01:20:00)

04 商业房地产估价

房地产评估方法主要分为收益法、比较法、成本法和假设开发法。在建物业主要用成本法与假设开发法,已建成的运营成熟收益型物业以收益法为主。采用比较法时需要有获取市场交易案例。(精彩瞬间定位01:24:45)

影响物业收益法估值的重要参数包含收益年限、签约租金与市场租金、租金增长率、NOI水平、折现率、资本化率等。(精彩瞬间定位01:27:45)

*本文仅代表作者观点。

编辑:赵培灼

(本文转载自北京大学光华管理学院 ,如有侵权请电话联系13810995524)

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