本周五，由中国REITs论坛和中信出版集团联合主办的“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”顺利召开。

北京大学光华管理学院院长刘俏教授、副院长张峥教授、中联基金合伙人周芊作为本次研讨会的嘉宾，同时也是《中国REITs市场建设》的三位主要作者，在会上发表了精彩演讲，分别对中国基础设施REITs试点工作推出的背景、意义和发展前景进行深入探讨，并在会议后半程针对业界广泛关注的热点问题作出了独到的解答。

嘉宾们都谈到了哪些有关中国REITs的“关键问题”？请收看本次活动的亮点部分视频cut——

刘俏：

为什么此时此刻中国要推出基础设施REITs？

几大变化正在发生：1. 增长动能发生变化：以基础设施和不动产投资拉动经济时日无多，房地产市场进入存量时代；2. 人口结构发生变化：老龄化正在加速到来，产业结构调整、人口大量流动；3. 市场迫切需要提升投资资本收益率，更好地配置资源；4. 市场缺少合理定价的锚，REITs可以将成熟的不动产以证券化的形式转化为二级市场可以交易的对象，真实反映底层资产自身的价值，有助于引导资源有效配置；5. 国民对投资品种有着多样的需求。

张峥：

公募REITs试点与市场展望

1.为什么选择基础设施领域作为REITs的切入点？

➤ 我国基础设施投融资改革尤为迫切；

➤ 低成本、高效率，更加适合中国的现实情况，与其他政策更好协调。

2.抵押型REITs在中国是否有发展空间？➤ 权益型在海外市场更受欢迎，从全球角度来看，权益型REITs市值占据了总市值的90%；➤ 抵押型REITs本质属于债务的证券化，在海外市场有很多替代品，并且创收能力并未明显超出其他类型的债券式基金；➤ 而对于中国，在不动产证券化市场快速发展的阶段，抵押型REITs的专业管理、规模经济等属性同样能够为市场创造价值。

3.如何控制管理REITs投资的道德风险？

➤ REITs管理人要有能力管好资产，有意愿管好资产，并且在法规上要对管理人的不当行为有所约束；➤ 针对管理能力：宏观上要注重资产管理的能力，微观上要注重运营管理的能力，两者构成相互支撑的关系，不可割裂；➤ 针对治理结构：设立完善的管理人和托管人权利义务制度，完善监督制衡体系，建立激励相容的利益协调机制；➤ 试点架构应该遵循的基本原则：体现REITs资产管理的基本性质，并符合现有各类产品的监管要求，做到职能不重复、不缺失；➤ 在设计思路上，以全面管理的职能模块为基础，结合ABS现有的职责体系，在各层管理结构中，对于职能模块和管理重心进行分配。同时，增加不动产市场和REITs管理的透明度，并采取更为合理的激励机制，关注关联交易的正当性和合理性。4.中国REITs市场的潜在规模保守估计将在5-14万亿，除了公募REITs市场之外，可能还会催生出规模巨大的私募REITs市场。

周芊：

如何深刻地理解REITs？

➤ 从微观上看，REITs是一类金融产品；从宏观上看，REITs是不动产金融的整体解决方案；➤ REITs实际上是一个工具箱；例如：①新加坡凯德置地，从前端的资产生产、资产创设、资产运营和资产证券化，到后端的REITs投资，形成了前后一体化的产业链，打造了独特的核心竞争力。②一些上市公司，通过设立REITs产品来处理重资产，调整自身资产负债结构。➤ 用好REITs工具箱，就是不要把它当成一个简单的债务融资工具，或者简单的资本融资工具，而是把它当做战略资本工具，在企业的不同阶段来满足不同的战略资本诉求。

公募REITs试点的节奏是怎样的，

这里面可能存在哪些风险应该注意？

➤ 最大的风险点可能在于人才储备，国内既了解资本市场，同时也懂不动产运营管理的人才较少；➤ REITs具有很高的技术性，对现在的监管架构、税收体系等有很大冲击。如果没有做好规范，可能带来市场的混乱，甚至对REITs健康发展带来伤害；➤ 需要强调节奏，同时第一批试点项目需要选择得当。与此同时，加强REITs相关制度和基础设施的建设，比如税法方面的修正等。

公募REITs产品能解决企业哪些问题？

➤ REITs对于企业的意义可以从三个层面来看：融资工具：可以做债务融资也可以做资本融资；调表工具：能够调整企业的财务报表和重构企业的资产结构；战略资本工具：整合整个产业链的优势资源，形成企业的行业壁垒和核心竞争力。

公募REITs对中国资产管理市场有哪些作用？

➤ 普惠性：公募REITs能大大降低不动产投资门槛，使普通的投资人也能享受国家发展的红利；➤ 补短板：REITs提供标准化、高收益风险比、高透明度、高流动性的大类资产。在中国资产市场的权益型产品中正缺乏这种高分红的产品；➤ 有助于资管行业回归本源。REITs的核心在于分红，以及通过提升经营收入使资产实现增值，有助于投资者建立价值投资的理念。

让REITs在中国形成“好金融”，

市场建设的关键是什么？

➤ REITs要做到“好金融”，就要：①能够引导基础设施的投资方向，把资源配置到那些能够产生最大经济价值的领域；②底层资产的质量要高，能够形成正向循环；③对管理人作出制度方面的约束，以预防道德风险。

我国未来是否可能形成具有全球属性的公募REITs市场？与当前其他主流的REITs市场，中国市场存在哪些特点？

➤ 中国市场一定会成为一个全球瞩目的主流REITs市场；➤ 中国REITs市场的特点：① 基础资产数量巨大；② 产品门类多；③ 资产类型丰富，当前除了传统的水电气暖路以外，还有产业园和物流，未来还会有各种各样的新型资产。

《中国REITs市场建设》这本书有什么特色？

➤ 原创性：是北大光华REITs课题组三年深入研究的智慧结晶，是有关中国REITs市场的第一本原创性的专著；➤ 思想性：理解REITs市场的建设，要结合所在地的经济环境、社会发展，具体地去思考REITs对经济金融的推动作用；➤ 实践性：详细讨论中国REITs市场的制度设计和行动方案，对中国REITs市场建设的实践难题进行深入论述；➤ 研究团队中同时有政策监管层人士和学界、实务界人士，对中国REITs市场前景做出比较系统、完整的叙述。进一步了解更多有关REITs的问题，可阅读新书《中国REITs市场建设》

中国REITs先锋项目邀您共享中国不动产金融和资产管理新时代！

点击图片，在线申请课程中国经济的快速增长孕育了繁荣的房地产和基础设施投资为代表的不动产市场，也使得REITs这一金融产品迎来了良好的发展机遇。为促进中国REITs市场的建设与发展，北京大学光华管理学院携手“中国REITs论坛”共同发起“中国REITs先锋项目”，通过课堂探讨、实地考察、对话交流等多种模式全方面多维度解析REITs，项目覆盖监管政策、实践案例、产品设计以及全球市场经验等，帮助学员理解和探索中国REITs市场的发展路径，提升资产运营和资本管理的能力。开学时间：2020年9月11日课程模块：

模块一：宏观政策

模块二：REITs前沿

模块三：案例实地解析

模块四：资本/资产管理

详情垂询：池老师

电话：86-10-62747074

手机/微信：15910861782

邮箱：chiyan@gsm.pku.edu.cn

了解课程详情及在线申请，请点击“阅读原文”。