关于威斯康星大学与GREM项目

美国威斯康星大学（University of Wisconsin）建校于1848年，是美国最著名的公立大学之一，在各个学科和领域均享有声誉，产生了21位诺贝尔奖获得者，38位普利策奖获得者，12位美国国家科学奖章获得者。

威斯康星商学院（The Wisconsin School of Business）始创于1900年，是美国最早的商学院之一。经过百年积累，威斯康星大学麦迪逊分校的房地产专业已经成为品牌项目，是美国房地产管理与创新最重要的学术重地与人才培养基地之一。

基于SAIF与威斯康星大学双方战略与人才培养上的共识，在顺利完成SAIF第一学年课程后，金融MBA在校生及毕业五年内的校友均可于每年9月初至12 月底赴美国威斯康星大学进修半年（可转学分），课程完成后获得由威斯康星大学颁发的全球房地产硕士学位。

威斯康星全球房地产硕士项目（即Global Real Estate Master，简称GREM）全球知名，已有40多年的历史。此项目共有五门课程，其中有三门课程偏理论和学术，两门课程偏实践，整体的课程安排非常合理，是理论与实践兼备的项目。

GREM项目如何申请与学什么？

威斯康星GREM项目为期一学期（自8月中旬~12月），要求申请者本科毕业，目前已就读其他大学商学院项目，且修够14个学分，学习过相关前置课程（如金融、会计和经济学）。

SAIF金融MBA学生修过的包括金融学原理、会计学原理等必修课在内的14学分是被美国威斯康星房地产项目认可并免修的。申请时只要提交金融MBA就学期间的成绩，综合各方面评估后，威斯康星商学院会发录取通知书。

GREM项目总学分为16学分，包含入学模块（Orientation）1学分，五门必修课每门3学分。高金的14学分加上美国GREM项目16学分全部修完，即可拿到GREM学位。

通过入学模块，学生们将会知道所有可用资源和求助工具。五门必修课包括房地产金融、房地产投资、城市经济学、商业房地产开发、商业房地产估值。其中，房地产金融、房地产投资、城市经济学三门课主要结合地区域性经济，主要涉及人口、社区建设、金融市场及资本市场、融资等教学内容，比较学术性。另外两门课（商业房地产估值和商业房地产开发）则主要偏实践性。

房地产金融这门课由系主任授课，从一个全局的宏观角度，一个行业的层面上去看房地产行业一些金融工具，主要讲的是MBS（抵押*）。通过这门课，同学们将会对金融工具在房地产行业的应用更加了解并掌握一些实际操作方法。

房地产投资这门课完全是从投资者角度，从二级市场投资的角度去看REITs、MBS，主要讲怎么样去通过这些工具去获得收益。课程内容会涉及各国REITs的市场发展情况，包括现在的现存规模，还有MBS的历史沿革，为什么会有MBS等。房地产金融和房地产投资这两门课在MBS上有会有一个重叠。

城市经济学主要讲的是宏观层面，如英国脱欧对伦敦的整体影响等。大部分是讲发达国家的房地产的玩法。

商业房地产估值及商业房地产开发这两门课更偏实践。房地产分为土地与房产两块，包括如何获得土地，如何在上面建房产，如何将这个房产的价值体现出来……这里面又穿插着很多资金方面需求，如怎么去解决融资的问题，如何与承包商、律师、规划去协调等等。

估值和开发是站在开发者的角度思考。比如要建一个写字楼，会思考为什么选择这个城市？这个城市的就业率是否在上升？有没有更多的高新企业入驻？……这其实是经济或者宏观基本面的判断。然后再选一些小的地区，对地区进行市场分析、预算、地价估值，根据预算、未来现金流的测算、预设的ROI，打算造什么样的一个楼，有一个聚焦定位。要算ROI的话，首先要算成本，预算是多少，融资的来源是怎么样的，是自由融资还是银行*，或是提供夹层*等，根据预算和融资情况，测算未来的收入。整个项目应该怎么下来，以及后期的一些经营管理，租金能不能按照之前的预算来设定，现在市场上是否有变化，要根据最新情况去做调整，后期怎么退出，预计的退出年限，是卖掉还是*到期了再拿一笔*继续再运营下去……这些实际操作内容都会讲到。

“估值，首先可能有一些可比数据，比如通过旁边某一栋楼作为参照，进行租金测算。假如旁边没有可比数据，只能通过成本来测算，会讲得很细。老师会带同学们到一个Mall去看情况，综合考虑地理位置，交通情况，旁边的模式，是否有加油站及一些大的超市等，给这个Mall进行估值。美国政府因为收房产税，政府本来就会给每个地产进行估值，但这是从政府的角度，从税收的角度来的估值。同学们要做的是从投资者的角度来进行估值，与政府的估值相比是有调整的。”高金15级在职制金融MBA校友李佳介绍道。

到美国的地标建筑

学习房地产开发与投资

教授和行业专家组成了房地产与区域土地经济学系强大的师资队伍，其中行业专家都有着30多年房地产管理经验。

授课形式除了课堂上课、案例教学，还有实地考察、参加峰会以及情景模拟等。

威斯康星大学麦迪逊分校的房地产与区域土地经济学系在美国房地产行业有一个巨大的校友网络，会组织丰富的游学及参会，为同学们提供参与行业会议的机会，并与顶级房地产公司的管理层直接沟通。

在美国学习期间，同学们参加了在纽约举行的全球房地产峰会及在芝加哥举办的全美房地产峰会。在峰会上一些开发商分享、探讨了房地产行业中成功案例。比如把一个破旧的工厂买下来，再把它变成office，装修成美国非常流行的开放式办公室。每个座位都很舒服，没有那么多隔断，办公区离健身区也很近。因为美国有比较成熟的城市规划，当这栋楼的用途性质发生了变化时，还要向政府去报备申请。

在去参加纽约游学的旅途中，同学们还获得了与Blackstone（黑石基金）的创始人之一进行交流的机会，参观新世界贸易中心商场并听取开发商Westfield的重新开发历程，考察金地与Toll Brothers在曼哈顿的豪华公寓联合开发项目。这些都将成为同学们未来职业道路上的宝贵经验。

在GREM的学习与生活是怎样的？

对于学生们最关注的课程、作业与考试，从威斯康星回来的陈启辉同学（高金16级在职制金融MBA）给予了非常细致全面的介绍。

前半学期的作业大部分都是网上提交，以选择题和计算题为主。学期中间会有期中考试，要答试卷。下半学期以案例讨论和分析为主，每门课都有案例并要求做presentation。有些案例是小组做的，有些案例则是要自己独立完成的。

每门课每周上两次，每次1小时15分钟，看起来时间很少，但课程内容其实非常丰富。第一，所有的课程都会有大量的课前阅读及作业，上课之前会把这堂课的知识点先梳理一遍。第二，上课的时候，老师过完内容，会把比较重要的内容或相关案例拿出来讨论。讨论时学生们的参与度很高，课堂安排很紧密。另外，课外要做东西也非常多，如课后阅读、课后作业、PPT等。

有些课程是对所有房地产系同学开放的，比如房地产投资；其他课程都是跟当地的MBA一起上课，几个中国学生被分到不同班级，一个班学生不会超过30人。

整个城市就是大学城，威斯康星商学院的学术氛围很浓，学生学习起来非常拼。美国人遵循“study hard, play hard”的原则，周一至周四晚上的自习室和图书馆都是灯火通明，而到了周末大家都出去玩，回来后还会与大家分享周末旅游心得。

双学位 多重收获

GREM项目的五门必修课平均成绩达到B以上即可毕业，毕业后会获得美国威斯康星商学院理学硕士学位。

陈启辉同学在谈到为什么要申请威斯康星这个项目时说，他所在的公司于2016年就已经转向寻找英国、美国等境外的房地产投资机会。与当地的律师、会计师及中介进行深入的交流后，陈同学认为需要进一步学习境外房地产项目的交易结构和交易流程。当时报考高金也是因为有GREM这个项目。凭借扎实的金融功底与较强的学习能力，陈启辉顺利从威斯康星毕业，并获得了Brand Award for Commercial Real Estate Appraisal，即商业房地产估值Brand奖。

GREM项目不仅让我学习了美国最前沿的房地产金融知识，扩展了海外房地产人脉，更让我学会了在远隔万里之外的美国回看中国房地产的发展历程，更深刻的思考我未来的职业发展之路。回顾我在这学期所学到的知识，我相信REITs, CMBS，以及租赁住房在中国目前的房地产市场是最有潜力的。REITs和CMBs有助于改革中国房地产融资市场结构，租赁住房体系的建设将是解决高房价问题的有效工具。我期待着未来从事与这些领域相关的商业房地产投资工作。”陈启辉说。

以全A成绩从GREM毕业的李佳（高金15级在职制金融MBA）校友说：“在美国学到的、经历到的会成为我人生的一笔财富。五门房地产专业课程为同学们提供了一个坚实的知识基础和房地产行业的实践案例研究。读过这个项目之后，会对在美国如何去做房地产有一个很完整的认识。”

2018年GREM项目即将启航

2018年3月，威斯康星房地产经济学的系主任Abdullah Yavas来到交大高金，详细介绍了GREM项目。今年共有7位金融MBA同学申请了此项目，并全部拿到offer。8月20日他们将正式开启入学模块，扬帆起航。祝愿七位同学美国学习之行顺利、满载而归。