【MBA中国网讯】

由上海交通大学上海高级金融学院与亚洲房地产研究院联合主办的“2019中国地产金融峰会暨全球资产配置和证券化论坛”近日在上海举行。

其中“地产转型与地产金融”专题讨论由亿翰智库董事长陈啸天先生担纲主持，旭辉集团执行董事、行政总裁林峰先生，香港路劲基建董事局主席单伟豹先生，中南集团副总裁、金融事业部董事长施锦华先生，陆家嘴信托副总经理许丹健先生，本次峰会战略合作伙伴——瑞威资本，其创始合伙人、联席董事会主席、首席执行官朱平先生参与讨论。

房地产行业未来将现超高淘汰率，95%左右被时代大浪淘沙

亿翰智库董事长 陈啸天先生

依照国家统计局数据，中国房地产开发企业数量一直维持在8.8万到9.3万家左右，绝大多数为项目公司。如果按照四到五个项目公司为同一开发主体企业来算，真正房地产开发企业仅2万家左右。但市场上真正需求的房地产企业数量不超过1千家，所以这个行业95%的房企将会被时代慢慢淘汰掉，这个是大浪淘沙的过程，也是一个必然趋势。

关于地产转型，住宅类房产蕴含着社会资源分配的功能。它比较抗跌，对企业维持现金流来说也很重要。如果房地产企业盲目为追求多元化，开发太多非住宅项目，可能会出问题。

不同的城市调控策略叠加

将会烫平整个房地产行业周期

旭辉集团执行董事、行政总裁 林峰先生

我们仍认为地产行业未来十年主航道是地产开发，这不会变。中国GDP不管有多少增长，都是全球最庞大的在增长中的经济体之一，是有强需求的。目前，房企最核心的困境是由于地产金融环境的变化，金融调控统一步骤，导致原来非标融资的企业压力加大，现金流缺口无处可补。

从局部来看，土地市场有一定的机会，但是这取决于每一家企业不同的现金流的安排情况。土地的窗口期会出现，但不会有暴利，要做精细化管理。房地产行业更多是能力驱动、经营驱动，而不再是资本驱动、屯地驱动。

从整体来看，地产周期会变长，会被拉得更平稳。未来未必会出现一个全国化的周期，更多地会变成每一个城市的周期，这些周期会进行一些叠加，不同的城市根据自己的GDP发展的需求有不同的策略，调整起来反应也比较快，从而使得市场波动变成得高频率、低幅度。全国的房地产行业周期被很多城市的周期叠加，可能会被烫平。

升级，是房地产转型的首条路。因为400万亿的资产规模很难向其他行业腾挪，只能在通道上升级，向办公楼、长租公寓、养老地产，以及向运营模式更复杂的商业地产发展。很多转型死掉的房企，其直接原因并不是因为转型，而是因为现金流、金融等资产的错配。我们关注各种经营能力的长期积累，未来应对存量资产或者是创新领域，方可立于不败之地。

长期看好房地产行业，可尝试多元化发展

香港路劲基建董事局主席 单伟豹先生

如果我们对比所有的行业，就会发现最好做的还是房地产。房地产总体稳定，虽然是重资产，但中国的市场无限大，受市场的波动影响小，所以对于房企来说，只要自己用心做的好就能出成绩。我们一直在做在关注的是质量、成本、创新能力、服务能力等方面的提升，这是最精髓的地方。在偌大的房地产市场海域，拿一个点的销售量做好是不难的。房地产去年约有11%的平均净利润，员工薪水普遍较高，还不用担心应收账款和库存，所以我对这个行业是长期看好的。

既然我这么看好房地产，那为什么要谈转型呢？我们是想在房地产开发的基础上尝试多元化发展，看将来哪一个产业可以比翼房地产。所以，我们做房地产基金、文旅、娱乐。金融必须和房地产结合，我们做房地产基金是尝试性的；投资文化旅游产业的部分原因是为了拿到更便宜的土地储备。如果我们的视线拓展到2025年，文旅也将是十万亿级别的产业，一旦做得好，也会大幅地提高集团竞争力。

企业要关注实业振兴和再投资实体制造业

中南集团副总裁、金融事业部董事长 施锦华先生

根据多年地产和金融行业的从业经验，我长期看好地产行业的发展，在正常的市场经济下，没有倒闭的行业，只有倒闭的企业，房地产行业仍然是支柱产业。地产的发展短期内是看政策，影响房地产发展的两个主要因素，一是地方政府的房地产政策调控，二是金融机构对房地产融资政策和额度的调控。因为随着城市化进程的加快，房地产的发展会使得大量的资金和财富聚集到这个行业，使之成为中国经济转型和制造业升级的重要后备力量和众多的潜在投资者群体，很多房地产企业开始关注高科技企业和实业方面投资。未来，我们要有自我调整的意识，如何化解、顺应房地产调控，房地产行业如何向制造业转型和投资，如何助力中国制造业的提升。作为积累了一定资本的企业，我们要更多地关注实业振兴，要肩负起社会责任，为制造业的发展贡献力量。

从房地产行业的转型、未来的发展方向来看，第一，养老地产是未来一个比较好的发展方向，很多银行要求专注于投资养老地产，对于养老地产的发展给与专项的额度。此外，国家对这个细分领域的发展支持力度也非常大；第二，核心地段优质的商办物业也是一个很好的选择。随着国家金融政策不断的开放，我们预计不久以后，REITs会逐渐放开。如果税收政策能够进一步放宽，我们相信未来必将有一个不错的发展。

现在对房地产头部企业是个好机会

陆家嘴信托副总经理 许丹健先生

房地产是高杠杆的行业，杠杆是把双刃剑，在价格上涨过程中可以带来高利润，但价格不上涨时或下跌时对企业也有巨大的杀伤力。有一些想弯道超车、家底不厚的开发商出现问题，一方面就是投资的节奏没有把握好，另一方面是企业内部管理方面出现问题。

现在的形势对头部企业是一个好的机会，因为未来的结果就是整个行业集中度越来越高，好的地产开发商，在目前市场比较低迷时有更多的机会买到便宜的土地，无论是招拍挂获取还是并购；现在整个行业处于集中度提升的过程，前50名地产开发商中一部分前期较稳健的开发商逆势开始进行新一轮的扩张，因为他们资金的压力问题较小。建议50名以外的地产开发商也应努力挤进前50，因为一旦进入这个排名，能获取的支持包括政府的、金融机构的等等将大幅增加，同时规模上去后也会产生更多的其他机会，例如现在的物业管理行业。

关于金融产品，未来可能慢慢回归到类似于德国的金融体系，以间接金融为主，同时未来金融市场主流是以债务融资为主，老百姓把钱委托给专业的受监管的金融机构，由金融机构再贷或投给优秀的开发商。

住宅开发已过高速增长的时代，转型将是中小地产商机遇所在

瑞威资本创始合伙人、联席董事会主席、首席执行官 朱平先生

我们对于未来房地产行业走向的预判可以从以下几点展开。首先，政策是我们未来房地产行业尤其是住宅开发领域确定发展战略的一个最重要的关键点。简而言之，政策决定了房地产各细分市场后面的走向。不管是住宅开发还是其他的商业地产，都需要对政策能有一个清晰的了解和预判，任何的投资或者决策都要紧跟趋势，谨慎抉择。

第二，从地产投资角度来讲，我们不是太看好住宅开发，而更关注存量市场。中国房地产业的存量资产有几百万亿之巨，这里面的投资机会很大。未来对存量如何去化和改变，比如城市更新、REITs等，都是中小地产商可以考虑的转型的机会。住宅开发现在已经过了高速增长的时代，中小地产商去实现超越的机会越来越小了。

第三，地产要运用新的金融工具。房地产从开发角度来说，只要对当地政策和市场看的准，适当的杠杆是合理的。目前的政策监管，主要限制债权投资，但鼓励股权投资。股权类的融资在地产开发这一领域适当放一些杠杆，前提是不违反政策监管的要求，适当的杠杆没有太大的问题。

关于地产转型，在中国还有很长的路要走。REITs是一个看起来很美好的梦。持有型的物业、存量资产的改造、商业的运营，难度都很高，房地产开发商要转型到这一步，如果不做出巨大的转变并做好长久的打算，是很难存活的。

* 注：根据嘉宾们在高金和亚洲房地产研究院联合主办的“2019中国地产金融峰会暨全球资产配置和证券化论坛”上的圆桌讨论内容整理。

编辑：媒体小编