由上海交通大学上海高级金融学院（高金）主办的“2020中国地产金融峰会”近日在上海成功举行。

其中“新常态下房地产资产配置新命题”专题讨论由晨曦基金基金管理中心总经理阮晓俊先生担纲主持，远东宏信资本总经理郭春浩，平安银行总行零售风险副总兼私钻风险总监李丽红，雅居乐集团副总裁、首席财务官潘智勇，金地集团副总裁阳侃，旭辉控股执行董事、首席财务官杨欣参与讨论，共同探讨新常态下房地产资产配置的升级优化之道。

李丽红

平安银行总行零售风险副总兼私钻风险总监

守住底线，共创价值

平安私行今年进入万亿俱乐部。在国内，除了中农工建，进入万亿俱乐部的私行是招行和平安。结构合理配置的产品，全流程的风险管理，加之智能风控系统等科技平台加持，是平安这两年快速发展的三大法宝。

近几年房地产出现强者恒强，强强联合，由重规模的发展转向重质量的发展。房企成本控制和运营能力全面化以及市场增量存量共同发展的新格局。由于监管融资适当性管理，令地产金融整体的风险在降低。未来3-5年房地产股权的增量规模有两三万亿的空间，所以未来房地产股权的机会非常大，市场空间也很大，大家要密切关注。

至于资产配置，对于个人来说，资产配置一定要根据自己的风险，承受能力来做配置。对于机构来说，大家需要关注股类资产配置的机会。从私行的角度来讲，非标固收占50%，另外45%是私募证券跟私募股权，其中私募证券占35%左右的比例，未来私募股权的比例我们认为在15%左右比较合理。从股权配置来说，可能房地产股权是比较好的选择，首先是它期限较短，2-3年就可以收回投资的本金和获得预期的收益率。同时，也可以在股权投资产品上做组合，如房地产跟非房的搭配，均衡投资本金收回的期限和投资收益率，整体来讲这块的机会比较大。

郭春浩

远东宏信资本总经理

风险控制需专业选手，期待中国版“黑石”

远东宏信经过10年的发展，已成为国内租赁行业的一个龙头企业，号称租赁行业的黄埔军校。远东之所以跟房地产结缘，是因为对所有的金融机构来说，房地产是一个非常符合风险定价原理的行业，而且是一个大行业。

作为投资机构来讲，控制风险是核心前提。无论是金融机构，还是个人投资者，都不是非专业投资者。对房地产行业的风险控制必须由专业选手来控制，即资产和资金中间需要有一个专业撮合者。未来中国的市场足够庞大，有句话叫大水养大鱼，相信将来中国也一定会出现类似黑石、KKR等这样的机构。这样的机构一定是基于对行业对产业的理解基础之上，不仅有价值发现的能力，还必须有价值创造和价值修复的能力。

未来资产配置要求就是谁能够把风险控制好，谁能够把专业能力融入到整个交易链条，这一点非常关键。所以我们也非常希望和真正具备专业潜力的专业机构未来能够在这方面多多探讨，共同打造新型合作模式。

潘智勇

雅居乐集团副总裁、首席财务官

金融机构要结合业务创新，提供新的产品服务和价格

资产配置的三个因素：目的、研判和风险管理。

首先，无论企业还是个人，资产配置的目的是一样的，就是增值保值，合理增长。其次，对市场和需求的判断，大家已形成了一定的共识，就是全球风险社会的不稳定性和不确定性。我个人认为，在房住不炒六稳政策下，房价在未来总体趋势是平稳的。再者，我们做资产组合的时候，需要考虑到每家机构或个人的风险承受情况。主体评级三道红线有关指标，即是评价风险的标准。

从资产配置的具体策略方面，有以下几点可供参考：

第一，多元化资产的配置。按照我们的实践来看，总资产达到3000亿以上，年销售达到1500亿以上的大型地产商可以考虑适度地以地产为核心进行相关的多元化，衍生出比如物业管理、教育、医康养等相关产业。

第二，土地资产最为关键。我们土地的质量决定我们土地资产的价值。要形成好的土地资产，需要从拿地方式、区位和地段选择、产业合作等方面着手。

第三，产品的组合，兼顾轻重资产搭配。不同业态的产品周转率不同，重资产过多会影响高周转。轻资产则要考虑做到标准、管理和品牌的输出。

第四，落地最终要向管理要效应。一是我们成本费用要进行精细化的管理，二是运营节奏，要合理加速提速，这样才有可能向管理要效益。

阳侃

金地集团副总裁

行业协同并进，做个好学生

对于新常态下房地产资产配置的升级优化之道，我个人的理解包括三点：第一点，是坚持“住房不炒”。第二点，是贯彻“一城一策”。做到以上两点，就基本可以营造出一个长期性的稳定市场，同时，能够使开发商在投资阶段，更加理性地对未来的市场价格作出预判。

而新常态下优化资产配置的第三点，我认为，是守好“三道红线”。

随着“三道红线”的政策出台，开发商很难再单纯依靠快速加杠杆来推动公司成长。相对的，开发商需要依靠企业内在的投资能力、运营能力、产品及营建能力来驱动公司的成长。在这样的成长过程中，对投资能力和投资质量的要求，也随之变得更高。

说到我们自身，金地其实一直采取着审慎的财务管理策略。在“三道红线”政策之前，金地就保持着非常高的自律性；在企业的管理中，我们也把内在经营能力放在评价体系的第一位，持续提升经营品质与效率，从而能更好地平衡负债和规模的增长，以及与ROE、ROIC等财务指标的关系。

当下，我认为，整个房地产行业的利润率水平持续向下调整是大概率事件。在这样的背景下，金地会做好三件事，来应对这一趋势性的挑战：

首先，主营业务还会做得更强、效率更高。

其次，在主业之外进行更多元化的实践，把主营业务跟多元化业务做一个更好地结合，从而提升未来的盈利能力。

其三，金地要成为一家科技化的地产公司，完成建筑的工业化——要像造“汽车“一样造房子；建筑数字化——通过BIM等技术形成数字化平台，将每个建筑、户型的所有信息投射汇总到企业平台的数据库上，形成数字孪生，并在这个基础上探索人工智能的场景化应用；最后是，产业链信息化——形成一个完整的生态，去带动上下游企业共同进步。

杨欣

旭辉控股执行董事、首席财务官

房地产未来20年还是中国经济的压舱石

未来20年房地产行业和其他行业一样，会进入管理红利的时代，管理红利的时代意味着优秀的团队是决定一家企业最终能不能维持在头部的重要保障。钱再多地再多，起决定性的因素还是人，最后拼得是优秀的团队。

大型房企都在做多元化，换个角度看，也是资产配置。从细分行业来说，我们主要是沿着地产行业纵向一体化在做多元化的布局，因为相对来说风险会小一点，对房企上下游也相对熟悉一些。我们对头部的30家房企目前正在孵化的多元化行业进行统计，布局最多的是商业，第二是长租公寓，第三是养老，第四还有一些比较另类的东西。大家的逻辑是一致的，都是想找到一个比较好的雪道。这个雪道的长度要足够长，宽度要足够宽，雪的厚度最好厚一点，这里面就意味着行业的可持续的时间，行业可以容纳的空间，还有行业的利润要足够大。大家都看好的实际上都是未来长期可以去持续投入的行业。

在这一轮“三道红线”政策调控之后，实际上整个房地产的估值是被低估的。但对投资机构来说，这是一个挺好的机会，因为房地产相对其他行业是比较确定的，股票派息率远超债券收益率，虽然房地产和高科技和生物医药等近期热点相比没这么性感，但是房地产行业的回报率和风险相比，性价比是非常不错的。

编辑：颜回