2023年4月12日，中国人民大学公共管理学院在求是楼320会议室举办求是学术讲座第219讲。清华大学土木与水利学院建设管理系刘洪玉教授作了题为“深化住房制度改革 探索新发展模式”的讲座。曲卫东教授主持讲座。

刘洪玉教授首先梳理了改革开放以来中国住房制度改革的发展历程，在总结中国住房制度改革取得主要成就的基础上，提出了中国住房制度改革下一阶段面临的问题和挑战，最后分享了对完善中国住房制度与政策的一些思考。

一、中国住房制度改革的发展历程

中国住房制度改革经历了四个发展阶段：1978-1998年是“住房商品化改革试点与筹备工作”阶段，主要是住房制度改革理论准备与房地产改革试点工作；1998-2007年进入“停止住房实物分配、全面推进住房商品化”阶段，此阶段居民住房建设逐渐成为国民经济新的增长点，宏观政策着眼于防范新建住房的过度市场化；2008-2017年进入“市场供应和政府保障关系探索”阶段，稳定住房价格、完善住房保障、加强房地产调控、促进房地产市场健康发展是此阶段宏观政策关注重点；2018至今是“中国特色住房制度建设”阶段，此阶段的住房制度改革在坚持市场化方向、明确“让全体人民住有所居”的改革目标基础上，着力构建中国特色住房制度。

二、中国住房制度改革取得主要成就

（1）住房供给显著增加。2000年以后建成的住房已经占到了目前房屋存量的68%以上。

（2）住房条件显著改善。人均住房面积小于20平方米的家庭占比由2000年的44.0%下降到2020年的12.7%；人均住房面积大于50平方米的家庭占比由2000年的9.4%增长到2020年的37.8%。

（3）住房商品化改革取得预期目标。2000年时购买原公房、租住公房占有重要比重；2020年购买商品房和二手房比例占绝对优势，租住市场化住房比例显著提高，住房商品化特征显著。

三、中国住房制度改革面临的问题和挑战

随着房地产业内部转型与外部宏观经济环境的变化，房地产业发展存在一些突出问题，主要体现在：房企规模导向“大而不强”、行业增长模式可持续性不足、商品房预售融资过度、地价上涨过快土地成本占比高与房地产金融体系发展滞后等方面。

当前房地产业发展存在的主要矛盾体现在商品住房优质优价难以保证、商业地产缺乏投资、新建商品房无法保证按时交付、住房金融服务有待进一步提高、住房租金与房价背离阻碍租赁市场发展等方面。

四、完善住房制度和政策的思考

针对中国住房制度改革面临的主要问题，刘教授提出了五点完善住房制度和政策的思考：

（1）完善基础性住房制度，构建稳定市场长效机制。通过多主体供给、多渠道保障、租购并举等措施坚持“房住不炒”的政策取向。

（2）丰富和完善房地产税收与房地产金融的政策工具箱。

（3）探索摆脱土地财政依赖的城市发展模式。借助房地产税改革，用住房持有和使用期间的财产税逐步替代当前基础设施和公共服务设施资金来源，进而促使地价构成结构的合理改变。

（4）加强和完善商品房开发预售资金的监管。对商品房预售的直接融资功能加强监管，注重保留其间接融资功能。

（5）探索住房高质量可持续发展模式。主要包括提升商用房地产资产运营管理能力，拓展REITs与不动产私募投资基金，改革预售制度完善预售房风险定价，完善土地金融、财税和市场监管制度等措施。

讲座引发了在场师生的积极讨论，刘洪玉教授与参会同学就住有所居与租购同权的保障制度、企业主体参与城市更新建设、居住与商业用地供给等问题进行了交流。