你是否知道现在国内处于那种消费时代?

你是否知道未来商业的模式是怎么样的？

你是否知道当下有那些商业运作玩法？

近日，万科商业管理有限公司总经理来到武汉大学经管学院，为同学们带来了一场生动的讲座——《商业生意模式与经营逻辑》。

万科集团骨干合伙人

万科商业管理有限公司总经理

商业模式模式的变革

在中国，消息时代已经经历了几轮变革。第一消费时代，当时处于战后经济复苏，商业的存在仅仅为满足基本生活需求的温饱型消费 ；第二消费时代，大家的房子越买越大，车子越买越豪华，消费处于一种扩张态势，第二消费时代是以家庭为中心的消费模式；第三消费时代，所有的消费开始趋于专注个性消费，在我国大城市中也开始抬头，这一时期的特征呈现出品牌化、个性化、多样化、差异化的消费倾向。第四消费时代，当人们摆脱了物质的丰富性，转而追求断舍离和共享理念，从这一消费趋势的转变，对生态型生活开始了美好憧憬和付诸实施。当今的中国大多城市，仍处于第二消费时代与第三消费时代。

未来商业发展趋势

未来的商业会开始反购物中心，一切会是以购物者为中心的体验活动，具体表现在五大方向：主题，如上周末刚开业的汉口K11购物中心，定位“高端·奢华·雅致”，现在80%以上的购物中心都有主题定位，为了满足新一代消费者个性化的需求，彰显购物中心的特征属性及核心竞争力。建筑设计，致力于脱颖而出，拥有引人注目的外观和标志性的建筑。人们希望在一个空气清新、环境优美的空间中进行购物、社交、休闲、娱乐，并获得全方位五感体验。业态品牌，为满足消费者多元化的需求，应对购物中心越来越同质化的困境，在业态品牌上下功夫，主要发力点在创新业态、 全国/区域首店上，带给顾客新鲜的体验。商业模式，越来越多的购物中心开始探索新模式的创新，包含跨界融合、与线上线下融合两方面，满足消费者个性化需求并带来便捷服务体验。科技应用，科技在商业中的应用越来越广泛，“科技+商业”已然成为购物中心最核心的竞争力来源。以满足消费者个性、便捷、独特体验需求，其应用主要体现在大数据分析、虚拟体验和手机智能应用三个方面。

商业运作的玩法

商业产品的开发与运营是一个持续、长期且循环的过程，他经历了拿地投融资的投资期，设计规划，工程建设、筹备期，改造提升招商运营的运营期，资产退出期。在这个过程中，不同的项目定位也有不同的玩法。如长短期套现+增值，通过出租购物中心、写字楼、公寓等通过短期现金流回报，长期有持续稳定现金流收益，提高抗风险能力，后期进行资产打包退出。同时也有综合体多业态，长期持有打造购物中心，提升溢价，通过出售公寓、写字楼、住宅等让项目相互辅助，产品组合得到价值最大化实现盈利。但退出是最终目的，后期通过股权转让及类REITs上市逐步将成为主要的资产交易模式。精准定位，合理设计，严控成本，优质运营是制胜关键。每一个资产都可以当做一门完整的生意，以终为始，全过程视角认识资产价值。至此，本学期珞珈前沿讲座到此结束，期待下学期有更多精彩讲座！

编辑：煊彧