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最近有人讲房地产风声变了，实际上大家理解错了，没有变，去年没有错，今年也没有错，去年抑制房地产过度的资本属性，现在三条主要推动房地产消费属性，房地产产业的办法就是抑制过热的资本属性，推动有效的消费属性，这个没有什么变化。

在2021年12月18日举办的三亚 · 财经国际论坛上，著名经济学家、浙大EMBA《宏观经济分析与预测》课程教授、清华大学教授魏杰发表演讲，透彻分析当下复杂的经济社会形势。其中对房地产的需求收缩问题以及未来怎么样解决着重提出了看法。以下为演讲部分内容，推荐阅读。

学者介绍：魏杰，浙大EMBA《宏观经济分析与预测》课程师资、著名经济学家。主要研究领域：经济学，宏观经济问题，计划与市场关系问题，企业财产制度问题，非国有企业问题和公司治理结构问题，企业制度、企业战略与企业文化问题等。

关于房地产的需求收缩问题

以及未来怎么样解决？

短期来看房地产可能是影响我们需求重要的一个因素，房地产是一个非常特殊的产业，原因就是它的产品——房子有两重属性，一个是消费属性，用来住的，另外投资属性确实能够增值保值，房子两重属性导致这个产业政策跟一般产业不同。原则上面来讲两个属性以消费属性为基础，消费属性基础上才有所谓的资本属性，两种属性中不能让资本属性过渡扩张，尤其不能让资本属性脱离消费属性，如果一旦资本属性脱离消费属性必然形成泡沫甚至导致整个经营风险的压力。所以去年开始，中央对于抑制这种过度的消费的资本属性做了大致调整，推出了四条对策：

一是要求所有房地产商的杠杆率必须保证在要求的水平上面，而且这个杠杆率划了三道红线，要求必须降到三道红线以下。

二是所谓金融机构给个人购房放贷以及房地产贷款要守住一个上线，不能超过所规定的上线。

三是提出来房地产税将要所谓开始试点推行，前天看到了人大关于这个问题的两个文件已经出台了，这是个信号告诉大家，房地产不仅是投资的，还要交税，不要光思考资本属性。

四是房地产商的资金全面监控，防止引发太多的烂尾，影响消费者的权益。

这四条对策核心内容是抑制房地产的资本属性，四个对策没有错，但是做的过程当中有些地方过度，损害了房地产消费属性。

因此今年的经济工作会议，中央明确提出来，我们在房住不炒的前提下，还要注意房地产消费属性的问题，因为它影响了我们整个需求，所以给房地产提了三句话。

第一句话：加大保障住房和租赁住房的建设，这是消费属性。既能够解决新城市人和年轻人住房问题，又能够推动建筑业以及相关产业的发展，这是有意义的。

第二句话：商品房市场满足消费者的合理需求。什么叫合理需求？两个是合理需求，一个是刚需，一个是改善性需求，这个边界跟内涵还是需要讨论的，我们在三亚开会，三亚这个地方确实非常适合养老，一个人有钱可以买得起房子，在三亚来买房子养老是不是合理性需求？

如果是合理性需求，海南的限购政策是不是做调整？合理性需求还要讨论内涵边界在哪里，这样对于整个带动需求有意义的。

第三句话：房地产要健康发展跟良性循环，那就是从消费的属性来讲，我们强调它的健康跟良性循环。

我估计有四件事情要做。

第一件事，就是高杠杆高周转的发展模式将成为过去，未来将解决这个问题。

第二件事，就是所有的所谓房地产商必须尊重房地产经济规律，就是消费属性和资本属性这两种属性中间，消费属性为基础，不要在没有消费属性的地方盖房子了，盖的基础出现泡沫跟浪费。

第三件事，就是所谓的我们对于已经出现了这种风险的房地产商，要加快解决风险问题，坚持的原则就是市场化原则和所谓的法治化原则。

第四件事，就是一城一策，以房地产和一个城市的价值跟人口状况关系，中国的城市化已经出现很大差别，房地产管控政策如果统一来施行，一定会损害消费型的需求，应该一城一策。

所以，我想如果这四件事情能够做好，房地产是不是大致上可以实现所谓的良性循环和健康发展。因此，目前中央强调的房地产三句话，是从需求消费型房地产来讲讨论问题，讨论消费属性，而不是强调资本属性。最近有人讲房地产风声变了，实际上大家理解错了，没有变，去年没有错，今年也没有错，去年抑制房地产过度的资本属性，现在三条主要推动房地产消费属性，房地产产业的办法就是抑制过热的资本属性，推动有效的消费属性，这个没有什么变化。如果我们短期内可以把房地产问题处理好，我估计需求收缩的情况大大改观，这是第一个消费需求收缩。

END

来源：三亚财经国际论坛

作者：魏 杰

编辑：严 颜

审核：窦军生

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